自2016年9月30日全国掀起一轮楼市调控后，已有45个以上城市出台各种房地产调控政策140余次。

今年可能呈现三个特点

稳，稳住市场，避免大起大落

打，治理市场秩序，重点打击各类扰乱市场秩序行为

去，三四线城市重在去库存。

2017年3月17日，北京楼市调控升级，在商品住房方面提出“企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上”，打开了2017年楼市调控“限售”的大门。“限售”正在成为楼市调控的新思路。

从3月份到现在，已经有10多个城市陆续出台限售政策。从限购、限贷到如今的限售，意味着房地产调控政策已经开始从交易环节向持有环节延伸，短期炒房的梦将被彻底击碎。

限购，主要是提高购房门槛，对购房数量、购房者的社保或纳税年限进行一定的限制。最早始于2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。随后“限购”在全国多个城市铺开。4年后，呼和浩特、合肥等城市开始取消限购令。2016年，“楼市四小龙”横空出世，这年9月，全国又掀起新一轮的限购热潮。与此同时，许多城市也提高了购房的首付款比例。今年3月17日，北京开始对现有的限贷政策加码，“认房认贷”政策陆续覆盖北上广深。此后，天津、厦门、杭州等二线城市也加入“认房认贷”。 调控之路眼下又迎来“限售”利器，调控从对买房人的约束升级到对卖房人的限制，从交易环节的约束延伸到持有环节，被称作史上最严。

当前热点城市出台的限贷、限购等政策，主要目的是对需求端进行抑制。土地供应加快，则是供给端发力的表现。按照正常的开发周期，这些土地要到明年才能形成房屋供应，但对于缓解市场的紧张情绪则有明显作用。

对资产价格影响最大的两个因素：

禁止交易          控制流动性

限售政策和控制房贷，无疑将使房地产市场迅速降温。多位业内人士认为，限售政策的出台主要目的是抑制短期炒作、防止市场的投机行为，不排除接下来还会有城市政策跟进，“从目前管理层调控政策不断升级的态度来看，不希望房价继续上涨，更不希望房地产泡沫给中国经济带来实质性的风险，下半年房价上涨的动能和概率已经很低，部分城市的房价可能会出现调整。”

在一系列调控政策中，提高抵押贷款利率对房地产市场造成的影响将最为显著，这种下调买房杠杆的措施，兼顾了刚需者和低收入者的居住需求，是真正实现“房子是用来住的，不是用来炒的”这一属性的客观要求。

此外，随着货币供给增速的大趋势出现变化，一直遭诟病的房价背后的金融推手也会随之减弱。限购加上限售的政策可以让中心城市和热点城市的住房回归居住本质。

但值得注意的是，目前全国房地产市场的二元化趋势愈发明显。在一二线城市经受“恐慌性购买”考验的同时，一些三四线城市的房市却遭到多年才能消化完的未售出住房存量的拖累。

因地制宜、因城施策的调控政策在这种情况下显得尤其重要，而且除了在需求方面做文章外，在供给侧的措施也在逐步跟上。可以看到住建部的新政策就在这方面有所突破，即住房库存消化周期超过三年的城市要停止供地，而住房库存消化周期在一年以下的城市要增加供地。

这方面政策的意义在于，在合理的国土开发规划之下，形成有弹性的可持续供给，来瓦解市场的投机心理和恐慌情绪。

在房地产市场上，并不存在只吹不破的泡沫。近来调控政策层出不穷，让市场意识到政府“调控弹药库”里的“弹药”还很充足，以及本轮调控的决心也很大，这能对炒房者起到有效的震慑。