在房地产估价中，对于估价对象的因素分析是否准确全面，决定了估价结果的客观公正以及估价报告的价值。《房地产估价规范》规定，房地产估价结果报告中要概要说明房估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观情况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。但随着社会发展和科技进步，如果仅仅对估价对象按照上述要求进行分析，往往会出现误差，难以客观准确地反映估价对象的状况。为了使估价对象的分析更符合市场价格体系定位，同时为了使房地产估价报告更能客观准确反映估价对象的权利状况，笔者在评估实践中总结出房地产估价对象分析不应忽略的一些因素，以期推动《房地产估价规范》的进一步完善。

一、规划设计条件指标与现状技术指标因素

    一般而言，开发商在开发某小区时，政府职能部门在前期设定有规划设计条件技术指标，如：容积率、绿地率、规划间距等指标。因为追求利润最大化的考虑，开发商往往会在这些指标上做一些手脚。这些指标对一个项目的环境品质、居住舒适度、升值潜力等都会有直接影响。实际上，房地产项目一旦竣工验收交付使用之后，在进行房地产估价时就容易忽略这些指标的影响。

    在房地产估价中，基于各种条件限制，或者是房地产估价师的个人原因，一般只考虑到利用现状和权属状况等因素，却没有对估价对象的规划设计条件指标和现状技术指标进行比对。由于缺少信息平台支撑，不能掌握到详实准确的资料，项目竣工验收时是否与批准的规划一致，是否受到过相关职能部门处罚后获得后续办理手续，项目的容积率是否超过指标、规划间距是否缩短、采光是否符合《城市居住区规划设计规范》要求，配套设施是否齐全到位，这些都是影响房地产项目整体环境舒适程度的因素。

   对于这些因素，一般业主不是很清楚，只是根据看到的现状以及自身的感觉是否良好来评价房屋环境的优劣程度，这就需要房地产估价师从专业角度深入分析估价对象各种技术指标，以便能对房地产项目作出客观分析。容积率、绿化率、规划间距等指标从表面上看似乎对房地产估价对象的价值没有直接影响，但由于这些因素能够决定整体项目的品质，因此不可小觑，在估价对象分析中必须加以重视。

二、建筑节能因素

    随着社会发展和科技进步，老百姓对住房的要求越来越高，国家也对民用建筑节能有严格规定。民用建筑节能是指民用建筑在规划、设计、建造和使用过程中，通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准，加强建筑物节能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。

    依据现行《房地产估价规范》要求，房地产估价师在撰写房地产估价报告时只是对地段和建筑物工程质量、维护、保养等因素进行描述和分析，没有考虑到新建民用建筑已经严格执行建筑节能标准要求，同时一些旧民用建筑工程扩建和改建时，对原建筑也进行了节能改造。对建筑进行节能改造，一方面符合建筑节能标准要求，确保了结构安全，优化了建筑物使用功能；另一方面也延长了建筑节能改造后建筑物的寿命周期。建设之初进行了节能设计或改造后具备了节能效果的建筑，在对其进行房地产估价时其价值与其他建筑应有所不同。

    因此，这就需要房地产估价师对估价对象的建筑节能因素进行分析，并体现在评估结果的计算中。如果是对旧有建筑是否进行节能改造进行评估，则需要考虑建筑节能改造的必要性、可行性以及投入收益比，对其进行科学论证分析，以便更准确地反映估价对象的市场价格。

三、小区配套设施因素

    随着我国城区住宅建设步伐的加快，为方便居民生活，大多数住宅小区的配套设施做到了与住宅同步建设、同步交付使用。但部分小区基础设施配套落后、配套不完善的问题则越来越突出，有的项目配套设施未能与住宅同步建设，有的项目配套设施建成后，被随意改变使用性质，给居民生活造成诸多不便，也成为社区生活中较为突出的矛盾。

    房地产估价师在对估价对象进行分析时，对于小区配套设施主要需考察以下两点。

一是要考虑小区规划设计时配套设施是否完善，比如供水、供电、排水、燃气、通讯、邮政、环卫设施（公共厕所、垃圾中转站）、消防、道路、人行步道、照明设施、园林绿化和社区居委会办公室等。还要考察居民小区建设的经济效益、环境效益和社会效益是否统一，是否统筹考虑住宅小区的整体布局与功能配套，小区建设是否达到“绿化、亮化、美化”，配套设施是否使住宅小区的品位得以提升，应综合各种因素进行分析。

    二是建成后的小区，随着时代的发展，配套设施是否满足需要。例如，为解决小区停车问题，可能需要对小区部分场地进行改造，减少绿地面积和小区道路，或采用划分停车位等措施方便业主停车。这样做的结果，降低了小区的品位和居住舒适度，虽然解决了眼前的停车问题，但是不能解决长期的停车问题。为了避免出现这样的问题，很多新的住宅小区在规划设计之初，就修建了能够满足较长时期需求的地下车库，大大地改善业主居住环境，提升了小区品位。类似于停车位等配套设施的完善程度，也是房地产估价对象分析时不可忽视的因素。

四、估价对象相关资料的完整性

    影响居住房地产价格的因素很多，既包括政治制度、土地使用制度、住房制度、城市规划、住宅市场供求状况等宏观因素，也包括住宅的区位状况、实物状况等微观因素。并且，不同的估价方法所需的资料是不尽相同的，在估价时应尽最大可能搜集到全面准确的资料。

    首先是要不断丰富完善与房地产市场相关的宏观资料，包括产业政策、金融政策、城市规划、基础设施、人口数量、家庭规模等。虽然宏观因素并不直接决定房地产估价对象的价值，但对宏观因素的正确分析和判断，是房地产估价的基础和前提。

    其次是涉及估价对象区位状况和实物状况的相关资料。一般而言，影响居住房地产价格的主要区位状况包括位置、交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量等。其中，环境质量是常常被忽视的因素，而环境质量的好坏已经成为影响住宅价格的重要因素，主要是指绿化环境、自然景观、空气质量、噪声程度、卫生条件等。影响居住房地产价格的主要实物状况主要有建筑结构、类型和等级，设施与设备，建筑质量，装饰装修等。目前，一些商品房项目的装修单独计算费用，但是在评估其价值时不应忽略。

    再次是估价对象的个别因素。个别因素虽然是项目主体以外的次要因素，这些因素一般占比不大，但其对单一估价对象的价值可能会产生极大影响。个别因素修正是将可比实例相对于待估价物业因个别因素条件差别所造成的交易价格的差异部分剔除掉，得到待估价物业所具有的个别因素条件下的价格。