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房产评估“评出”几多趣事

来源:南国早报     作者:谢嘉明      发布:2013-07-12     浏览:3409
  房产评估是房屋交易的一项重要环节,随着购房者维权意识的不断提高,房产评估逐渐受到越来越多人士重视。在房产评估中,评估师发现有的购房者对房产评估存在误解,引发一堆趣事。

 

    房产评估是房屋交易的一项重要环节,随着购房者维权意识的不断提高,房产评估逐渐受到越来越多人士重视。在房产评估中,评估师发现有的购房者对房产评估存在误解,引发一堆趣事。

1、想用歪招提升房屋价值


  业主在房产评估中,都想自己的房屋能估出高价。为了提升房屋价值,一些业主想出令人啼笑皆非的歪招。
  郑力生是南宁一家房产评估公司的评估师,他告诉记者,今年5月他到江南区一楼盘评估房产,房子是一套120多平方米的三室两厅住宅,业主已经居住4年多时间。他发现,这套房与其他评估房产不同的是,房子摆的物品很多,甚至可用琳琅满目形容。
  评估结束后,业主问他房产的大概价值。评估价是60万左右,详细的数据要进行测算后才能得出。郑力生回复说。怎么那么低,你看我房里值钱的物品都要10万了。业主提出质疑。原来,业主为了提高房屋的价值,把自己收藏的一些奇石、红木、音响等摆出来,还向朋友借了一些物品来充阔,书柜里、写字桌上、床头甚至连房内过道都摆满了珍藏品。业主认为,这样起码可以提高房屋10多万元的估价。
  郑力生告诉业主,房产评估只针对房屋作出,屋内的细软、家电、藏品等不列入评估价。而且,家居物品价值的高低,对房产评估没有任何参考意义。房屋的评估价受所处地段、建筑结构、房子年龄、楼层高低、小区配套等因素影响,这意味着,同一小区的不同楼层住宅,即使楼上的家中有价值上万元的3D电视、双开门冰箱、中央空调等豪华电器,而楼下的是老式小荧屏彩电、单门冰箱等低价电器,两者评估价相差并不大。了解到这一情况后,业主懊悔地说:白忙了一场。早知这样,就不折腾了。

2、“
无事找事评估房产

  一般情况下,市民是准备出让房产或离婚析产时,才委托专业房产评估公司进行房产价值评估。但是,有的评估师也接触过一些无事找事的委托人。
  日前,南宁市民张先生找到广西华正置业公司,委托评估师评估他的一套房。他的房子位于青秀区,使用已经有10多年,户型是三房一厅,面积90多平方米。评估师上门评估房产,在洽谈中了解到张先生的真实想法。
  张先生并不是这套房子的业主,他在2010年租住至今。房子居住久了,他对这一带逐渐熟悉,想把房子买下来。屋主愿意出让,但价格双方未能达到一致。为了充分了解房屋,他就委托评估公司进行房产评估。房子是什么建筑构造,有的什么优缺点,我都不懂,房产评估师可以给我公正的说法。评估师说,像张先生这样租户评估房产的人士并不多见。
  房产评估师罗先生在评估中,接触了一单别样的委托。委托评估的人士是两兄弟,年龄超过40岁。他们委托评估的房子位于南宁北湖路,房龄有10多年。房子的产权证署的是他们父亲的名字,因为父亲年纪老了,涉及房产的继承问题,兄弟俩都想继承这套房,遂引发纷争。
  起初,两人都想按市场价的一半,把钱交给对方,然后取得这套房的所有权。但是,由于大家都是要房不要钱,交易无法达成。最后,两人想了一个不伤和气的办法,谁对房子估的价格最接近评估师的估价,就可以取得要房还是要钱的决定权。在估价前,他们把自己的估价密封好交给对方保管,在估价师公布价格后当场打开。

3、
多数业主高估房产价值

  在房产评估中,评估师要对房子周边的环境进行走访,才能了解区域的配套情况,并作出综合的评价。有的业主对评估师不理解,对评估师形成误解。
  郑力生介绍,因为房产评估是受业主委托而进行的,所以评估大多较为顺利。但是,有的人士不理解,也会出现工作现场被干扰的情况。去年,他前往南宁西乡塘区一小区进行房产评估。委托他们进行评估的是一名男士,现场却站着一名紧绷着脸的女士。原来,这对夫妻准备办理离婚手续,房子的归属成为双方争议的焦点。为了公正起见,男方提议进行房产评估,再视情况进行财产分割。女方对此也同意,但觉得评估公司是男方找的,担心评估价会有猫腻,对评估师没有好脸色。评估师走到哪她都尾随,还要问这值多少钱你觉得怎么样,如果评估师的回答不如她的期望,她就会指责评估师偏袒,乱评估。在评估报告出来后,她还要多次问公司负责人评估价是不是公正。
  在房产评估中,南宁多数业主对房产期望值过高,有的一套房的价格与评估师的估价相差达20万元,只有少数业主的估价能与评估价格接近。业内人士认为,这折射出一些业主对房地产市场把握不准的现象。有的业主在多年前买下房子,当时房地产市场趋热,而业主在估价时以为现在的市场仍是趋热景象,从而做出错误判断。
  此外,有的业主认为自己的房子所在地段,比一些新开发的房子好,一味高估房子价格。殊不知,房子虽然所处地段好,但房龄高、户型落后、小区车位少等因素已致使房子掉价。这种盲目乐观的思想,也会影响理性认识。

4、
不知房产评估作用

  在工作中,不少评估师都遭遇过业主评估有何作用的疑问。有的人士甚至认为,房子的价值自己心中有数,不用评估师进行评估。郑力生认为,这反映出购房者对评估行业的认识不足。
  根据国家规定,房子在交易时要交纳契税,契税的比率是相对固定的。但是,因为所交易的房子面积的不同、地段的不同等,交纳的契税数目并不相同。核定房子的总额是多少?评估就起重要作用。因为,交易的总额不能完全信任由买卖双方提供的数据,而由具有国家资质的评估公司作出参考、衡量。
  比如,一套房交易价是50万元,契税的比率是5%,则应当交纳2.5万元的税费。买卖双方为了减少交易成本,向有关部门申报时谎称交易价为30万元。有关部门觉得可疑,遂用评估公司的评估价进行计税。评估公司的评估价是50万,买卖双方则要交2.5万元的税费。
  在二手房的交易中,有的购房者需要向银行贷款。首套房贷款比例为总价的七成,二套房贷款比例为四成,银行则要根据评估公司核定的评估价,折算支出贷款。南宁很多商业银行认可的评估公司不止一家,购房者可委托当中任何一家入围的评估公司进行评估。
  业内人士介绍,有的市民房产没有贷款,他们急着用钱,但又不打算转让房子,通过房产评估后,可以向银行申请消费贷款等,从而解决燃眉之急。