在房地产估价报告中，估价假设和限制条件是一个专门内容，这部分内容是我们估价报告中不可或缺的一部分，对于正确了解估价活动的前提条件和正确掌握估价结果的价值内涵，具有十分重要的作用；对体现估价机构和估价人员的专业胜任能力和职业道德，防范执业风险，告知估价报告使用人正确使用估价报告具有重要意义。

由于估价假设和限制条件在房地产估价报告中没有一定的标准，这一部分的写作对估价人员的专业理论知识、对政策法规的理解、报告的整体驾驭能力、文字表达水平等是综合的考量, 很多估价人员往往把握不好这一内容，在撰写该部分内容时容易出现两种情况：一是简单套用报告模板导致估价假设限制条件内容一般化、程式化，缺乏针对性；二是错误的或者过度的假设和限制，导致报告的整体性、逻辑性出现问题。

一、从几个方面看估价假设和限制条件

估价的假设和限制条件在房地产估价报告中的作用至关重要，我们分别从房地产估价的定义、估价假设和限制条件本身以及报告的整体逻辑性几个角度去讨论其重要所在。

1、从“房地产估价的定义”看

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

由于市场经济中的各种不同的经济活动需求，房地产估价目的有出让、转让、抵押、保险、课税等十余种之多，不同的估价目的之下，针对不同的估价对象，就会有千差万别的影响估价对象价值的因素，影响的程度也会有差异，估价思路也必然不同；我们在估价时，不可能将所有影响因素一一遍历，那么如何在这众多的价值影响因素中进行甄别？这就需要我们为估价设置一个价值存在的“环境”，也就是估价的假设前提和限制条件，即该估价是在某种前提和限制之下对价值影响因素进行选择的，该估价结果也是在这些前提和限制下产生的。

影响估价对象价值的因素从大的方面说有三个：区位因素、个别因素和权益因素。每种因素里的某个小分支因素出现变化，则会对估价结果产生影响；具体到某个估价对象的价值影响因素则是这些小分支因素的某种排列组合，不同的估价对象就有若干种排列组合，加之其影响程度上的差异，可见我们对估价设置“环境”即假设前提和限制条件的必要性。

2、估价假设和限制条件的定义

1）一般假设，应说明对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检査，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定；对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定等。

此类假设在估价报告当中是普遍存在的：一方面是对估价对象的权属证件上所载内容的真实合法性和准确完整性进行设定。只有在这些数据真实合法准确完整的前提下，从权属证件上反映的个别因素和权益因素才是可以用于估价报告的，这是评估的基础条件；另一方面，权属证件是否真实、房屋的安全性能如何、环境污染达到什么程度等等重大的价格影响因素非房地产估价专业所能为，需要相应的专业机构做出专业判断，那么在评估时，房地产估价师又不能完全忽视这些因素，需要给予必要的关注。

一般情况下，我们设定估价对象的这些影响因素处于合理状态。如果以房地产估价师的专业判断估价对象确实存在某方面问题的，我们应当在报告中披露，必要时应同委托方商议请求专业机构的协助对估价对象存在的问题进行专业鉴定。这种情况下，我们的一般假设就要对存在的问题、给出专业意见的指导机构、相应的专业人员及其专业处理意见等做出详尽的说明。

在2016年实施的资产评估法当中对评估专业人员应当履行的义务做了规定，其中对尽职调查要求“遵守评估准则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务”；在权属等相关文件的真实性上，要求“对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证”。

尽管资产评估法也规定“委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责”，但委托人未如实提供资料的，并不能免除评估专业人员和评估机构的核查验证责任，何况资产评估法没有要求委托人对其提供的资料的“准确性”负责，对“准确性”的要求仅出现在评估专业人员应履行的义务条款中。资产评估法的这种要求不仅大大增加了评估工作的难度，还大大增加了评估师和评估机构的责任。如资产评估法第50条规定：“评估专业人员违反本法规定，给委托人或者其他相关当事人造成损失的，由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。评估机构履行赔偿责任后，可以向有故意或者重大过失行为的评估专业人员追偿。”因此，评估师要特别关注评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性，亲自到评估对象现场以及向有关部门等单位和个人进行核查验证，更加勤勉谨慎从事评估业务。

2）未定事项假设，应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。 

在实际估价中，我们经常遇到权属证件上信息不全等情况：一种是较早期证件所载的内容欠规范，比如房屋用途与土地用途不一致、土地用途登记为综合用途、国有出让土地无终止使用日期等无法获知或可获知内容不准确的情况；另一种是储备土地抵押或开发程序较早期时土地用途、容积率等事项尚未明确等情况。

这种时候就需要我们结合估价的合法原则、最高最佳使用原则对尚未明确或不够明确的内容进行假设；一定情况下，也可以参考片区规划、结合替代原则对估价对象的不明确内容进行假设。

3）背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。

实际估价中，因为估价目的的特殊需要，有时需要为估价对象的估价时点、权利状况、实体状况等做出不同于其实际现状的假设。比如：损害赔偿估价中，需要知道损害发生之前的估价对象状态；司法项目评估中也会涉及到需要评估估价对象于若干年前的价值，这时价值时点则于当前时点相背离；甚至有时候估价对象处于较复杂的权利状况之下，但因估价目的的需要，在其他权利对主权利无较大的影响之下，我们忽略其他权利的影响，主要关注主权利，这就是一种权利状况与事实的相背离。

4）不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之 间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。

不相一致假设在估价报告中是很好辨识的一部分，定义的表述已非常明了。我们的估价报告反映的是估价对象只在某一状态下的价值，如果委托方提供的资料在用途、权利人、地址等方面有不一致的情况出现时，我们应当结合估价目的选择其中最合理、最可能的一种情况进行假设。

5）依据不足假设，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。

顾名思义，依据不足即缺少相应的估价依据，包括委托人应当提供的能够反映估价对象状况的各种估价所必需的资料。在实际估价中最常遇到的情况是无法进入估价对象内进行现场查勘，尤其是司法类的项目较为多见。这种情况下，一般参考估价对象所处的环境、楼栋的外部情况、楼龄、居住群体等进行大致判断再对估价对象内部状况做出设定。

6）估价报告使用限制，应说明估价报告和估价结果的用途、使用者、使用期限等使用范围及在使用估价报告和估价结果时需要注意的其他拿项。其中的估价报告使用期限应自估价报告出具之曰起计算，根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定，不宜超过一年。

3、报告的整体逻辑性

一份优质的估价报告在其一致性、逻辑性等方面也有较高的要求。我们在撰写假设限制条件的内容时容易出现假设不全、假设过度、缺乏针对性等情况，导致报告的整体性、逻辑性出现问题。

在实际操作中经常出现以下情况：第一、技术处理中的特殊点未在假设限制条件中作说明。比如收益性房地产采用收益法评估时关于租金的选取，是否采用合同租金、理由是什么均未在前提中说明；再如有些工业用途的土地上盖物较少，低于规划指标，在评估时应当结合估价目的说明是以规划容积率还是现状容积率为前提。第二、在假设前提中做了说明但在后续技术处理中与该说明相矛盾。这种情况在综合用途的房地产评估中比较多见（临街的首层住宅做商铺使用、工业用地上的办公楼做商务写字楼等），比如临街的首层住宅，证载用途是住宅，现状则多被改为临街商铺使用，在估价中界定其是住是商对其价值结果影响较大。很多估价人员在假设前提里遵循合法原则设定其与证载用途保持一致，即住宅用途，但在技术处理过程中又屡屡分析估价对象做商铺使用其收益如何等。估价假设和限制条件应符合“必要、充分、合理、有依据”的要求，做到“无关必舍，应有必全”。注意适用性及针对性。