国土资源部之前对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低；包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。此定义比较模糊，像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，并不属于别墅范围。

中国别墅市场的发展可追溯到20世纪90年代。1991年-1993年，中国诞生了一批外销花园式别墅，其目的主要是为了满足久居国内的外籍人士对居住生活的需求。它们的出现揭开了中国别墅市场发展的序幕，带动了整个国内别墅市场的发展。

2000年以后，我国的别墅市场开始蓬勃发展，而经过十几年沉淀的别墅消费层在这一时期的购买热情也表现得极其高涨。近几年，中国别墅市场逐渐走向成熟与理性，与十多年前别墅市场起步时有一个质的飞跃。2003年国土资源部就发布紧急通知停止别墅类土地的供应，到2006年，相关禁令连续出台，但前面所提到的亚别墅、类别墅都不在别墅定义范围，所以开发商仍可打擦边球大力开发此类别墅，全国各大城市别墅类新楼盘依然层出不穷地推出。从2008年金融危机开始，中国房地产市场虽然整体楼市在2008年遭受了“价量双跌”的重创，别墅的销量也随之大幅减少，2009年以来，全国各主要城市的别墅市场保持了良好增势，一线城市北京、上海、深圳三地别墅市场需求旺盛，在楼市整体回暖的带动下，2008年压抑的需求逐渐释放，别墅成交活跃，成交面积和成交套数增幅较大。但伴随着限购的出台及反腐的大刀阔斧，存量别墅及其他高档次投资物业面临抛售且少人接盘的局面。

有消息指出国土资源部将重新规范别墅定义，严格限制此类低密度住宅开发建设，若此举真出，预计别墅增量将大大放缓，估计对现有别墅价格会有提升作用。所以别墅市场对政策依赖性强，市场波动较大。从长远来看，由于国家对别墅市场已有定的限制，别墅将成为越来越稀缺的产品，别墅市场的发展将会随着中国目前经济的复苏而越来越好。

影响别墅价格的因素除了政策这个外部因素外，个体因素的影响也相当大。建筑面积、土地面积、容积率、建筑形式、装修风格、独特的资源与景观、环境卫生状况、交通情况、管理状况、公共设施、花园的独立性，花园面积大小，临水状况，私密性等对别墅价格影响都很大。

由于别墅千差万别，市场环境及供需变化较大，其价格起伏也较大，短短两至三年即可升值一倍甚至几倍，同样也可在一两年内贬损近半。那么对于此类特殊物业，我们该如何评估呢？

按照房地产估价规范，首选的就是市场比较法。市场比较法适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性，而别墅，具备选用此方法的条件。首先，别墅一般为开发商组团开发，同一供需圈内具备一定的量，另外近几年别墅市场发展较快，具备一定的成交，所以选用市场比较法有一定的可行性。

收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，而别墅物业一般为自用或闲置坐等升值，较少有出租案例，故不宜选用此方法评估别墅类房地产。由于别墅类物业市场价格波动较大，成本法仅从成本角度估量物业价值，故也不适用。假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产或土地的评估，而别墅作为已经开发完成的房地产，显然也不适用此种方法进行评估。

所以对别墅进行评估，最适宜的就是市场比较法。市场比较法又称为市场法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。

市场比较法的计算公式：

Pi=P’×A×B×C×D

P=∑（Pi×权重系数）

式中： P—待估房地产评估价格 A—交易情况修正系数

Pi—待估房地产比准价格 B—交易日期修正系数

P’—可比交易实例价格 C—区域因素修正系数

D—个别因素修正系数

选用市场比较法评估别墅房地产需要特别注意三个方面：

一是交易案例的选择。可比案例应该是估价对象类似的房地产，其区位应该相近、档次相当、类型应该相同、规模应该相当、交易时间应该相近。区位应该相近的意思是可以选择同一楼盘内类似别墅作为案例，也可选择区域内类似楼盘的类似别墅做为案例；档次相当的意思是所选案例在建筑形式、装修风格、物业管理、配套服务等方面应该相当；类型相同是说估价对象与交易实例应该是独立别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅等类型中相同的一种；规模相当的意思是交易实例与估价对象在建筑面积与土地面积上均大致相当。所以评估独立别墅时就不能选择联排别墅作为交易实例，花园面积相差太大的别墅也不宜选作交易实例，另外有特殊景观如湖景或高尔夫景观的别墅也不可选用普通景观别墅作为交易实例。另外因为别墅市场价格变化较普通住宅大，所选案例的交易日期应尽量接近估价时点，尽量选择半年内的交易实例，最长不应超过一年。

二是可比因素的选择。对于别墅评估，较难的应该是比较因素的选择，而比较因素的选择实际就是对别墅价格影响因素的选择。对于别墅来讲，可比因素应该包含建筑面积、土地面积、容积率、建筑形式、装修风格、独特的资源与景观、环境卫生状况、交通情况、管理状况、公共设施、花园的独立性，花园面积大小，临水状况，私密性等方面，任何一点不同，其价格均会有较大差异。

三是因素修正幅度的确定。因素修正是一个难点，究竟选择什么样的修正幅度才合适，并没有明确的数据可参考，实际操作中唯一可行的是搜集大量的案例，通过案例间实体情况的不同及价格的不同进行对比分析，最终确定出较合适的修正幅度。

值得注意的是，市场法求得的价值有时并一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。有时房地产价格变化过快，估价报告尚未完成房地产市场价格就发生了明显变化。所以在评估时要特别关注市场变化，选取案例必须是近期案例，市场变化大而评估报告尚未使用时需重新评估。