1 估价的准备阶段

1.1 明确估价的基本事项

在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也较多。有些事项直接关系到估价作业的全过程，对估价额也有较大的影响，这些事项被称为估价的基本事项，必须预先明确。

（1）明确估价对象：评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何；评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。

（2）明确估价目的：估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。不同的评估目的对于估价方法的选择和估价结果都有一定影响的，因此，必须明确评估目的。

（3）明确估价时点：房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。对于同一宗房地产来说，在不同的时点上，其价格可能有较大的差别。我们通常所说的某宗房地产的价格都是指该房地产在某个特定时点上的时价，我们所要评估的也正是这种时价。非时价的评估不仅是毫无意义的行为，而且也是无法进行的，因此，必须明确估价时点。估价时点一般以年、月、日来表示，其详略程度一般是由房地产市场的稳定程度及评估的价格种类所决定的。

（4）明确评估前提。由于特殊情况的需要以及评估对象与其他事之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：

a.独立估价。独立估价发生在估价对象为土地与建筑物合一的“房地产”上，根据某种需要或特定条件，有时单独就该房地产的土地部分进行评估，并且不考虑建筑物的存在，这种情形称为独立估价。简单地说，就是将土地当成空地，视为无建筑物存在的情形下进行评估。在地上建筑物预定拆迁的条件下，往往进行建筑物拆迁的独立估价。

b.部分估价。部分估价是指估价对象房地产是由土地及建筑物构成的综合体，在该土地与建筑物为一整体的既定条件下，仅就其中的土地或建筑物进行价格评估。它与独立估价的区别是，独立估价不考虑地上建筑物存在对地价的影响，而部分估价则考虑地上建筑物存在对地价的实际影响或土地对建筑物价格的实际影响。由房地产价格的均衡法则、适合法则等可以判定，土地或建筑物的部分估价额将受到既定状态的影响而发生变化。

c.合并估价或分割估价。以房地产的合并或分割为前提所进行的评估，称为合并或分割估价。无论是合并估价还是分割估价，其估价结果都将与正常评估存在一定差异，其评估出的价格称为“限定价格”，即在市场受限定的条件下所形成的价格，该价格仅对特定的交易主体具有经济合理性。变更估价。变更估价是以改变房地产的利用状态为前提所进行的评估，也可称为变更利用状态估价。

1.2 拟定估价作业计划

明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效率、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：

（1）初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。

（2）确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。

（3）制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。

（4）评估作业所需经费预算。一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。

2 估价的具体实施阶段

2.1 实地勘察，收集分析相关资料

（1）由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。因此，估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。

（2）房地产价格的一般影响因素资料。房地产价格的一般影响因素，基本上属于宏观的社会因素，它们并不直接决定某宗房、地产的价格，但它们对整体房地产市场的价格走势具有决定意义，对某类房地产的价格变化有时能产生特别大的影响，所有这些，最终也都会体现在个别房地产上。因此，必须广泛收集并深入分析这方面的有关资料。

（3）区域市场资料。由于房地产市场的区域性，区域市场的资料

对评估对象价格的影响更大。区域市场资料主要包括一般影响因素在区域市场上的体现，包括该地区的经济、社会、城市建设（基础设施与公益设施的建设）、城市规划的发展变化，也包括该地区的市场特征及交易情况等。

（4）实例资料。实例资料主要包括市场交易实例资料、开发建造实例资料和房地产运用收益实例资料（如出租房地产的有关资料）。在评估过程中，无论是否直接运用这些资料，都应尽量收集，以供参考。对于搜集到的实例资料，应整理成表格形式，以便于利用。

（5）评估对象的情况该资料的收集是在实地勘察时完成的，一般是按固定的表格填写。另外，必须指出，运用不同的估价方法，收集资料的侧重点是有较大差异的。

2.2 运用估价方法进行估算并决定估价结果

（1）评估方法的选择。在选择评估方法时，主要依据如下两方面情况：一是各种估价方法的适用范围；二是估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。

（2）运用估价方法进行价格试算。依据某种方法直接计算出来的估价结果，还不足以令人信服，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格，称为试算价格。关于试算价格的计算过程见相应的估价方法章节。

（3）调整试算价格。运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的，即使是运用同一估价方法，因所依据的资料不同，也会得出不同的计算结果。因此，必须对试算价格进行综合分析并予以调整，使之不致产生重大的差误。调整试算价格的主要依据。试算价格之间所存在的差异，可能是因为所用的估价方法不同，也可能是因为所依据的资料不同。因此，调整试算价格主要应考虑如下两方面：一方面资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认，所依据的资料不仅要全面，而且必须准确；另一方面是估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的，则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此，一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。

（4）最终估价额的决定。在如何决定最终估价结果上，有两种不尽相同的的意见：一是以调整得出的最终估算结果为主要依据；二是以估价人员的经验为主，参考估算结果。当认为第一种意见更为合理时，应作为决定最终估价结果的主要方案。但对于比较特殊的估价活动，有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。

3 估价的结束阶段———撰写估价报告

估价报告是记述评估成果的文件，为了保证其质量，在撰写时要遵循掌握内容全面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据的原则。

3.1 估价报告书的形式。

估价报告书有定型式（或称表格式）、自由式与混合式三种，可根据评估活动的具体情况灵活选用。

（1）定型式估价报告书。又称封闭式估价报告书，是固定格式、固定内容，估价人员必须按要求填写，不得随意增减。其优点是一般事项反映全面，填写省时省力；缺点是不能根据估价对象的具体情况而深入分析某些特殊事项。如果能针对不同的估价目的和不同类型的房地产，制作相应的定型式估价报告书，则可以在一定程度上弥补这一缺点。

（2）自由式估价报告书。又称开放式估价报告书，是由估价人员根据评估对象的情况而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。其优缺点与定型式估价报告书恰好相反。

（3）混合式估价报告书。混合式估价报告书是兼取前两种报告书的形式，既有自由式部分，又有定型式部分的估价报告书。

3.2 估价报告书的组成与内容等。

一份完整的估价报告书通常由下述六个部分组成：

（1） 封面（写明报告名称）。

（2）目录。

（3）致委托者函。

（4）估价结果报告。

（5）估价分析报告（即技术报告）。

（6）有关附件。

参考文献

[1]张东祥.房地产评估新制度研究[M].北京：中国经济出版社

[2]李安明我国房地产估价业的现状及发展趋势[j]中国房地产

朱玉丹（西北（陕西）国际招标有限公司，陕西西安710061）